Существуют значительные расходы, связанные с управлением недвижимостью, включая страхование , техническое обслуживание, налоги, коммунальные услуги, озеленение, уборку и безопасность. Когда владелец подсчитывает это, он приходит к важному показателю: своему чистому операционному доходу (NOI).
С помощью NOI вы можете определить стоимость недвижимости и потенциальную прибыль, которую она может принести. Но NOI может быть немного сложно понять, особенно если вы новичок в игре. Вот подробнее о чистой операционной прибыли и о том, как ее рассчитать.
Что такое чистая операционная прибыль?
Чистый операционный доход, или NOI, измеряет прибыльность актива или инвестиции после вычитания операционных расходов из дохода. Он часто используется в сфере коммерческой недвижимости для определения рентабельности инвестиционной недвижимости, такой как офисные здания, жилые комплексы или склады. Нажмите здесь, чтобы начать продавать онлайн прямо сейчас с Shopify
Чтобы рассчитать NOI, вы добавляете все доходы , а затем вычитаете операционные расходы — обычно расходы, непосредственно связанные с управлением недвижимостью, включая налоги на недвижимость, страхование, коммунальные услуги и техническое обслуживание. Этот расчет не учитывает многие другие расходы, включая подоходный налог, проценты по долгу, капитальные затраты и амортизацию, поскольку они не считаются прямыми операционными расходами.
NOI аналогичен прибыли до вычета процентов, налогов, износа и амортизации (EBITDA) — показателя, широко используемого в других отраслях для определения основной операционной прибыльности бизнеса.
Чистый операционный доход обычно рассчитывается ежегодно, а не ежемесячно или ежеквартально, для учета сезонных или нерегулярных расходов, таких как озеленение, уборка снега или мытье окон.
NOI также измеряет потенциальную отдачу от инвестиций в недвижимость на основе ее покупной цены, используя так называемую ставку капитализации или ставку капитализации. Например, многоквартирный дом, приобретенный за 10 миллионов долларов, который приносит 1 миллион долларов годового чистого операционного дохода, имеет предельную ставку 10% (или 1 миллион долларов, разделенный на 10 миллионов долларов).
Как рассчитать чистую операционную прибыль
Формула чистой операционной прибыли выглядит следующим образом:
Валовой операционный доход – операционные расходы = NOI
Однако для получения обеих переменных этого уравнения требуется несколько шагов. Валовой операционный доход получается из валового потенциального дохода или максимального дохода, который дает недвижимость, если все ее арендные площади заполнены. Любой упущенный доход из-за вакансий или невыплаченной арендной платы вычитается из валового потенциального дохода. Затем вычтите операционные расходы.
Чтобы продемонстрировать расчет годового NOI, представьте себе офисное здание со следующими характеристиками и статистикой: Офисная площадь
: 75 000 квадратных футов Арендная ставка: 30 долларов США за квадратный фут в год Валовой потенциальный доход: 75 000 × 30 долларов США = 2 250 000 долларов США Доход от торговых автоматов: 25 000 долларов США
чистый операционный доход здания может выглядеть следующим образом:
Валовой операционный доход
Аренда, 75 000 кв. футов по цене $30/кв. футов
2 250 000 долларов США
Торговые автоматы
25 000 долларов
Валовой потенциальный доход
2 275 000 долларов США
За вычетом вакансий, 2500 кв. футов по цене 30 долл. США за кв. фут.
-$75,000
Валовой операционный доход
2 200 000 долларов США
Затем вы должны вычесть из валового операционного дохода следующее:
Операционные расходы
Налог на имущество
300 000 долларов
Управление зданием на месте
100 000 долларов
Утилиты
50 000 долларов
Страхование
60 000 долларов
Обслуживание
90 000 долларов
Операционные расходы
600 000 долларов
С обеими переменными вы можете подсчитать NOI, используя уравнение:
2,2 миллиона долларов — 600 000 долларов = 1,6 миллиона долларов.
Затем вы можете рассчитать предельную ставку, разделив NOI на текущую рыночную стоимость имущества. Предположим, владелец заплатил за здание 20 миллионов долларов. В этом случае расчет ставки капитализации (NOI/рыночная стоимость недвижимости) выглядит следующим образом:
1,6 млн долларов / 20 млн долларов = 0,08 или 8%
Чистая операционная прибыль и расходы по долгу
Чистый операционный доход от собственности часто сравнивают с выплатой процентов по долгу. Это называется коэффициентом покрытия долга (DSCR) — финансовой метрикой, используемой для измерения способности собственности погашать свои долговые обязательства, т. е. насколько его NOI превышает — или меньше — процентные расходы.
Владельцы и кредиторы оценивают DSCR, чтобы определить условия финансирования покупки недвижимости или даже имеет ли смысл кредит. Чем выше это соотношение, тем лучше. DSCR выше 1 необходим для прибыльных инвестиций.
Если владелец недвижимости заплатил половину покупной цены в 20 миллионов долларов наличными и профинансировал остальные 10 миллионов долларов за счет кредита с годовой процентной ставкой 6%, то процентные расходы составят 600 000 долларов в год. Уравнение DSCR в этом случае:
NOI (1,6 миллиона долларов) / проценты (600 000 долларов) = 2,67 или 2,67 доллара.
Таким образом, здание приносит 2,67 доллара чистого операционного дохода на каждый доллар расходов по процентам по кредиту, что означает, что сделка является финансово жизнеспособной.
Факторы, влияющие на чистую операционную прибыль
Чистый операционный доход и ставка капитализации могут колебаться в зависимости от следующих факторов:
Арендная плата и вакансия . Доход от аренды имущества может увеличиться, если владелец повысит арендные ставки, заполнит вакансии или взимает просроченную арендную плату. И наоборот, более низкие арендные ставки и увеличение количества вакансий и просроченных платежей сокращают доход от аренды.
Операционные расходы . Налоги на недвижимость могут увеличиваться (или, реже, уменьшаться), а расходы на страхование, коммунальные услуги и обслуживание могут расти или падать.
Рыночные условия . Экономический бум или спад могут привести к увеличению или уменьшению количества вакансий и просроченных платежей. То же самое относится и к регионам, где предложение жилья или офисных площадей не соответствует спросу.
Чистый операционный доход Часто задаваемые вопросы
Является ли чистая операционная прибыль такой же, как прибыль?
Чистая операционная прибыль является ключевым показателем прибыльности, прежде всего в сфере коммерческой недвижимости. Тем не менее, это не то же самое, что чистая прибыль, потому что она не учитывает проценты по долгу, подоходный налог, капитальные расходы или износ и амортизацию.
Как рассчитывается чистая операционная прибыль?
Чистая операционная прибыль представляет собой валовую операционную прибыль за вычетом операционных расходов. Валовой операционный доход представляет собой общую сумму арендной платы плюс любые другие сопутствующие доходы, такие как плата за парковку и торговые автоматы. Операционные расходы включают налоги на имущество и страхование, управление зданием, техническое обслуживание и коммунальные услуги. Он не включает подоходный налог, проценты по долгу и капитальные затраты.
Что такое хороший процент чистой операционной прибыли?
Как такового хорошего процента чистой операционной прибыли не существует. Инвесторы и кредиторы, однако, оценивают NOI и ставки капитализации, а это показатель, сравнивающий стоимость финансирования покупки с чистым операционным доходом. Если чистый операционный доход превышает процентные расходы — это означает, что так называемый коэффициент покрытия больше 1, — то покупка, вероятно, будет прибыльной.
