С Microsoft, Facebook, Salesforce и даже ВВС США, имеющими команды, которые арендуют WeWork дома, они, безусловно, достигли невероятного роста. WeWork в настоящее время является вторым наиболее ценным стартапом в мире в 2019 году.
Их экспоненциальный рост также вызвал десятки вопросов: что такое бизнес-модель WeWork? Как работает WeWork и зарабатывает деньги? Почему стартап недвижимости оценивается как технологическая компания?
Давайте разберемся.
Что такое WeWork?
WeWork — это компания по недвижимости, которая предлагает помещения для совместной работы в аренду. Их MO является наиболее распространенной из всех бизнес-моделей недвижимости.
Они сдают в аренду имущество у землевладельцев, трансформируют его, чтобы создать ощущение сообщества, и сдают в субаренду его на день или месяц стартапам, фрилансерам, компаниям и корпорациям, нуждающимся в рабочем пространстве.
Основанная в 2010 году Адамом Нейманом (соучредителем, генеральным директором), Мигелем МакКелви (соучредителем) и Ребеккой Нойманн (соучредителем) в Нью-Йорке, WeWork в настоящее время присутствует почти в 800 местах в более чем 34 странах мира и имеет более 15 000 сотрудников.
Менее чем за десятилетие они выросли и стали самыми известными и крупнейшими сетями по совместной работе в мире, имея на общем офисном пространстве более 46,63 млн. Кв. Футов по состоянию на 2018 год по всему миру.
WeWork находит большие, расположенные в центре здания в молодых, густонаселенных районах и подписывает долгосрочные (5, 10 или даже 15 лет) договоры аренды с владельцами.
Компания обновляет все внутри, добавляя функции, такие как кафе, офисы и общественные пространства, чтобы соответствовать своему духу.
Затем он сдает в субаренду тем, кто нуждается в рабочем пространстве, по значительно более высоким ценам, на ежедневной или ежемесячной основе.
WeWork предпочитает арендовать по сравнению с обычной покупкой недвижимости, потому что аренда требует меньших первоначальных затрат, что позволяет быстрее расширяться с очень меньшим привлеченным капиталом.
Несмотря на то, что они начинают покупать несколько его зданий, купив одно на Манхэттене для использования в качестве штаб-квартиры, им не принадлежит много. Чтобы это исправить, они начали выделять средства на покупку недвижимости. По большей части, они придерживаются долгосрочной аренды и тратят много авансового капитала на обустройство помещения по своему усмотрению, а затем сдают в субаренду помещение с наценкой.
Это подводит нас к —
Что мешает владельцу здания создавать собственные общие офисы и помещения для совместной работы?
Ну ничего.
Многие владельцы действительно создают рабочие места для совместной работы и напрямую сдают их в аренду. Но это не так просто или просто по нескольким причинам.
Почему землевладельцы сдают в аренду WeWork?
Вместо того, чтобы создавать, поддерживать и надеяться, что их предприятие взлетит самостоятельно, сдав в аренду WeWork, они могут получать постоянные, возможно, более низкие зарплаты, а также повышать ценность своих зданий.
Для WeWork каждый договор аренды находится под отдельной дочерней компанией, поэтому даже если они сталкиваются с убытками в одном месте, они могут перебалансировать расходы из других мест, и компания в целом остается несколько защищенной. Но, в основном, они могут легко оплачивать аренду так или иначе, что делает их более надежными.
И, в отличие от владельца недвижимости, WeWork может установить низкие цены, чтобы привлечь гораздо больше клиентов, чем владелец, даже если бы они владели первоклассной недвижимостью.
Но как WeWork может продать услугу дешевле, чем она стоит?
Инвесторы, спонсоры и текущая оценка
В начале 2019 года WeWork получил инвестиции в размере 2 миллиардов долларов от SoftBank, который уже вложил 4,4 миллиарда долларов в предыдущий раунд финансирования. Так что да, Softbank, в некотором смысле, оплачивает часть расходов WeWork в обмен на долгосрочные выгоды.
Наряду с инвестициями SoftBank, компания также привлекла инвестиции от Goldman Sachs и JP Morgan. Это привело к тому, что их общее финансирование превысило 11 миллиардов долларов США, и на момент написания этой статьи они оценили их примерно в 20 миллиардов долларов США (получено из нормативного документа для публичного размещения акций; по сравнению с их предыдущей оценкой в 47 миллиардов долларов США в конце 2018 года).
Это 20 миллиардов долларов в виде арендных обязательств, которые они будут нести за последующие 5-10 лет.
Вот как они платят за свои контракты.
Как WeWork зарабатывает деньги?
WeWork зарабатывает деньги, сдавая арендуемые помещения через различные виды членства.
WeWork Членство
WeWork предлагает различные типы членства, охватывающие практически все отрасли, будь то предприниматели, начинающие компании, фрилансеры и даже крупные компании.
В настоящее время компания предлагает следующие варианты членства:
Рабочие места
Это самое дешевое предложение, которое начинается от 190 долларов в месяц и может достигать 700 долларов. Рабочие места управляются WeWork, а такие удобства, как уборка, техническое обслуживание, информационные технологии и коммунальные услуги, обслуживаются персоналом WeWork.
WeWork предлагает три плана рабочих мест
Горячие столы
Выделенные Столы
Лабораторный стол
Частные офисы
Частные офисы — это то место, где модель WeWork набирает обороты и предоставляет корпоративные клиенты, такие как Microsoft, Facebook, Adidas и Salesforce. Стандартные частные офисы предназначены для небольших групп, удаленных сотрудников и небольших компаний. Цены варьируются от 410 долл. США в месяц на одного человека до 1200 долл. США в зависимости от вашей конфигурации.
Для корпоративных клиентов WeWork обладает перечисленными выше стандартными функциями личного кабинета, а также имеет возможность проектировать WeWork и создавать полностью настраиваемый офис, позволяя им управлять операциями так же, как и в типичных местоположениях WeWork.
WeWork предлагает четыре плана частных офисов
Стандартные Личные Кабинеты
Офисные люксы
Штаб-квартира WeWork
Custom Build-Out
Доступ по требованию
Помимо зарабатывания денег на аренде, WeWork также предоставляет за дополнительную плату дополнительные услуги, такие как партнерские отношения с местными предприятиями и прокат автомобилей.
Глобальный доступ: позволяет компаниям покупать членство для своих сотрудников для доступа к WeWorks по всему миру.
Мы — членство. Участники получают кредиты на бронирование в любом из своих предложений на рабочих местах или на площадках для проведения мероприятий.
Пространство событий: предоставляет место для всех видов событий.
Но как эта компания достигла оценки в 20 миллиардов долларов, просто передав субаренду другим? Как они привлекли так много средств только по этой модели?
Причина, по которой WeWork смогла сделать это и добиться большего успеха, заключается в том, что WeWork овладел искусством рассказывать истории.
Почему WeWork работает?
Не забывая о корпорациях и предприятиях, WeWork понимал тысячелетнюю толпу. Они нажились на внезапном росте культуры стартапов и фрилансеров еще в 2010 году.
Вот что они собираются для них:
Бренд : Бренд , сообщество WeWork, как его называют пользователи, где вы можете встретиться и пообщаться с единомышленниками. Этот аспект делает их более привлекательными, чем их конкуренты, и им удалось дифференцировать себя от типичных провайдеров офисных помещений.
Гибкость : будь то небольшая компания, группа людей, цифровые кочевники, фрилансеры, стартапы или крупная транснациональная корпорация, у них есть что-то для каждого.
Данные : они также получают полезные данные о том, где люди работают, когда они наиболее продуктивны и т. Д., Которые они могут использовать для перепроектирования и оптимизации зданий. Эти данные могут помочь им решить, например, сколько конференц-залов построить в зависимости от того, сколько они будут использоваться. Это стоит тысячи долларов в месяц, потому что, если они построят дополнительные комнаты, они будут тратить пространство, которое могло бы быть рабочим столом.
В последнее время они также начали диверсифицировать свою деятельность в других областях, которые хорошо сочетаются с их «общественным» духом.
Диверсификация и IPO — The We Company
В начале 2019 года WeWork произвела ребрендинг компании The We Company в рамках своей цели — выйти за рамки простого предоставления рабочих мест для совместной работы и участвовать в других проектах. Это также помогло им снизить риск потери своих денежных резервов в случае экономического спада.
Помимо существующего предприятия WeWork, вновь созданная компания включает в себя три других предприятия жилой недвижимости:
WeLive : Это их общая жилая площадь, где люди имеют свои мини-квартиры, но они разделяют все остальные зоны, такие как кухня и гостиная.
WeGrow : экспериментальная концепция начальной школы, в которой участники WeWork вместе с посторонними могут отправлять своих детей в школу в том же здании, что и их офисы.
Rise by We : Это их новая концепция фитнеса и велнеса, где они предлагают роскошные спортивные залы для публики.
WeWork также приобрела 18 других компаний в рамках серии приобретений после привлечения 4,4 млрд долл. От Softbank в 2017 году. Их приобретения были основаны на содействии развитию вышеупомянутых предприятий в сфере недвижимости.
14 августа 2019 года WeWork также подала документы на первичное публичное размещение акций (IPO) с целью продажи акций своей компании под тикером «Мы».
Является ли WeWork устойчивым?
У WeWork гораздо большие расходы, чем у типичных компаний, занимающихся коммерческой недвижимостью, потому что они занимаются строительством сообщества, и маловероятно, что WeWork сможет взимать значительно более высокие цены только за один только аспект сообщества, чтобы покрыть свои расходы.
В дополнение к этому, также верно, что многие из его клиентов будут в самой слабой позиции в случае экономического спада, который представляет большой риск.
Они рухнут в случае экономического спада, когда стартапы и фрилансеры начнут исчезать. Они должны были бы заплатить за 20 миллиардов долларов, которые они получили в арендных обязательствах, из конечного и истощающего денежного резерва (т.е. 6,6 миллиарда долларов).
Этот тип бизнес-модели и способ их работы до сих пор не доказаны, особенно во время спадов. Возьмите пример их конкурента, IWG (ранее Regus), компании по аренде офисных помещений, которая была основана в 1989 году и придерживается сравнительно формального корпоративного делового тона. Их клиентами являются такие компании, как Google, Toshiba и GlaxoSmithKline. У IWG все было хорошо до краха доткомов, после чего они объявили о банкротстве, поскольку компании, которые использовали свое рабочее место, сами разорились.
Чтобы бороться с этим, WeWork заключил договор аренды с разделением доходов в некоторых местах, но не во всех. Хотя это добавляет некоторую защиту, это не означает, что компания даже близка к пуленепробиваемым, особенно учитывая, что восьмилетняя компания остается убыточной по сей день. Несмотря на то, что их доход увеличивается из года в год, так же как и их потери. В период с 2017 по 2018 год WeWork сообщила, что ее выручка выросла с 886 миллионов долларов до 1,8 миллиардов долларов. Тем не менее, в течение 2018 года он также потерял почти 2 миллиарда долларов.
Экономические спады неизбежны, и им придется защищать себя, расширяя свою деятельность на более новые пространства. WeWork должен начать сосредотачиваться на том, чтобы уменьшить их расходы или риск серьезно пострадать в случае рецессии.
